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0.1 研究背景
房地产行业能否健康发展对中国国民经济能否稳定前行起着至关重要的作用。近几年来,中国房地产市场得到了迅速的发展,其平均增长率达到 37.8%。但是,房地产行业的兴衰与国家的政策和经济环境变动存在着密切的关系,受政策影响巨大。作为资本密集型产业的房地产业有着不可移动、不可分割、价格昂贵等特点,这决定了其在建设过程中需要大量资金,并且建设周期长,流动性差。
在中国的房地产建设中,保障性住房的建设受到越来越多的关注,保障性住房的发展除了能够解决中低收入居民住房难的问题以外,还可以控制过度上涨的商品房房价,同时拉动内需。加快保障性住房建设、加强社会保障体系已经在国家的“十二五”规划中明确提出。
保障性住房建设资金需求量巨大,建设范围覆盖经济适用房、限价房、廉租房、公共租赁房等多个方面。“十二五”期间3600万套保障性住房的建设任务提出后,各地加紧了对保障性住房的投入。2011年4月,国务院研究部署深化经济体制改革重点工作,决定中央财政增加安排180亿元,用于公共租赁住房和廉租住房建设等相关项目。2011年国家完成了1000万套保障房建设的任务,比2010年增加了72%,所需要的资金达到1.4万亿左右。目前,保障性住房建设融资主要来源于政府财政支持、银行贷款等途径,资金缺口难以补足。融资渠道的缺乏也限制了保障房的建设。
随着中国金融市场的不断完善,房地产投资信托基金也作为新兴的投资工具进入人们视线。2007 年,中国证监会房地产投资信托基金专题研究小组正式成立;中国人民银行在2008年提出将择机推出房地产投资信托基金等金融衍生产品以满足业界对市场化风险管理工具不断增强的需求;2009年10月,由央行牵头银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”,完成了试点实施方案的制定,京、津、沪三地成为中国首批REITs试点城市。随着REITs在中国发展的深入,REITs同保障性住房建设相结合的保障性住房REITs模式也应运而生。在借鉴其他国家、地区发展REITs经验的基础上,推进中国保障性住房REITs的发展,对解决保障性住房建设资金短缺、融资渠道狭窄等问题,以及促进房地产业健康发展有着重要的意义。
0.2 研究意义及创新点
0.2.1 研究意义
第一,为中国保障性住房REITs的推出提供理论支持,并给出建议。中国房地产所处的市场环境与其他市场经济发达的国家相比,存在着一定的差距,REITs特别是保障性住房REITs在中国的发展还处于起步的萌芽阶段,相关理论较少,而在建设保障性住房的过程中还要结合中国自身的国情,所以对国外的理论不能完全照抄照搬,通过对保障性住房REITs进行研究,可以为其在中国的发展提供理论依据。
第二,扩大融资渠道,保证保障性住房的健康发展。目前,中国保障性住房的融资渠道单一,政府的财政支持、银行贷款、住房公积金等是其融资的主要渠道。保障性住房REITs的建立可以大大拓宽融资渠道,减少保障性住房建设过程中对银行贷款的过度依赖,降低金融风险,保证保障性住房健康发展。
第三,拓宽中小投资者的投资渠道。目前中国中小投资者的资金因为投资渠道狭窄而没有得到充分的运用。中国居民的整体储蓄金额庞大,保障性住房REITs的出现将为中小投资者介入房地产业提供有利条件,使投资者能够持续分享经济成长带来的繁荣和利益。保障性住房REITs可以有效引导民间投资资金,使普通老百姓通过资本市场参与到保障性住房的投资。此外,保障性住房REITs受政府补贴、支持,同其他的金融投资产品关联度低,因此,保障性住房REITs波动性低、收益稳定,具有一定的保值功能。
随着保障性住房建设任务的加大,资金短缺、融资渠道单一问题的出现,中国只有加快保障性住房REITs建设的步伐,才能应对保障性住房建设中存在的一系列问题,保证保障性住房建设的顺利进行。因此,研究最适合中国国情的保障性住房REITs模式,对中国保障性住房建设具有重要的现实意义。
0.2.2 文章创新点
    本文的主要创新点在于,根据保障性住房建设中存在的问题及房地产投资信托基金的优势特点,将二者结合,提出保障性住房REITs模式的构建。文章分析了现有保障性住房REITs模式的优势与不足,在吸收原有模式优点的基础上,提出创新模式,弥补原有模式的不足,丰富了保障房REITs理论方面的研究。
0.3 国内外研究综述
0.3.1 国外研究现状
REITs最早在美国发展,其发展最为成熟、规模最大。因此,美国关于REITs的研究文献较多也较完善。从上个世纪60年代开始,美国开始了对REITs的研究,经历了定性研究、定量分析、数学模型几个阶段。
Garrigan and Parsons1996研究了美国REITs发展历程、法律法规、运作模式、内部管理和投资组合等方面的内容;Decker分析了美国REITs90年代后的变化,归纳总结了REITs的发展历程和相关法律,指出中小投资者可以通过REITs投资房地产,以及商业地产受REITs的影响;1998年,Haddock提出REITs的收益高于债券、风险低于股票而且可获得资本利得、没有双重赋税等优势;Ibbostoson Associate在2005年提出REITs与股票等其他金融产品的关联性低,可以分散投资组合的风险,扩大投资组合有效边界。
美国学者杰夫瑞·费雪和威廉姆斯·布鲁格曼所著的《房地产金融与投资》一书,比较美国十年期国债利率与房地产投资信托基金的收益率,从定量的角度分析房地产投资信托基金价格与其所持有的房地产净值的关系,同时收集大量的市场数据,建立数学模型对REITs的分红收益率、净收益、经营所得资金乘数等盈利能力同宏观经济、股市状况等因素进行相关性分析。
Ralphl·Block在2002年出版的《房地产投资信托基金投资》一书中,运用实证分析的方法,对投资于房地产投资信托基金所获得的收益和承担的风险进行对比,提出防范房地产投资信托基金风险的建议,并推导出房地产投资信托基金在投资组合中的最佳比例;该书在对房地产投资信托基金的起源与特点进行总结的基础上,对REITs未来的发展做了展望。2007年,Ralphl·Block指出相对于混合型和抵押型的REITs,权益型的风险更低、收益率更高。
约翰·埃里克森、王诃、陈淑贤等于2003年编著的《房地产投资信托:结构、绩效与投资机会》一书中,使用大量数据对REITs进行了比较系统的研究,全面、综合的分析了美国现有有关房地产投资信托基金的研究成果,以期达到提高管理者投资决策能力和房地产投资信托基金经营绩效的目的,该书分析了美国的房地产投资信托基金是什么;美国房地产投资信托基金的产生与发展;美国房地产投资信托基金的组织结构、顾问难题、规模问题、机构投资者问题、多样化与集中化问题、分红和债务问题以及证券发行等问题。该书展示了大量原创的最新的REITs研究成果,在总结了现代学者研究成果的基础上,清晰的展示了REITs的研究动态。
    这些研究对中国发展REITs提供了一定的借鉴和经验。
0.3.2 国内研究现状
国内对于房地产投资信托基金的研究起步较晚,早期的研究大多是对美国REITs发展现状的介绍和在我国引入房地产投资信托基金的建议。
2002年,王冉在《中国房地产商的战略转型》中最早提出了中国REITs本土化策略。他指出在中国发展房地产投资信托基金应该先成立私募房地产投资信托,等到信托发展到一定规模后,再通过相关立法和税收优惠转化为公募信托。
2003年,文时萍在《我国房地产投资基金创新意义》中提出不能采用产品经营模式而要以资产经营模式为主发展REITs,并且要以法律的形式明确REITs的运作模式。
    2004年,毛志荣在《房地产投资信托基金研究》一文中对REITs产品的特性和相关立法进行了系统分析,在对美国模式和亚洲模式进行比较的基础上,结合中国房地产业现状,分析中国发展REITs产品的市场环境和路径选择。
随着2005 年底广州越秀集团成功在香港发行REITs上市,国内房地产投资信托实践逐渐涌现出来,理论研究发展迅速。2006年,余凯在《我国房地产投资信托基金发展模式研究》中提出我国发展REITs可先采用契约型模式,逐步向着更符合市场投资人要求和REITs本身发展的基金型发展。初始阶段中国发展房地产投资信托基金可以采用封闭式基金模式。针对房地产投资信托基金同保障性住房建设相结合这一方面,巴曙松预测了未来廉租房建设融资的发展趋势,指出现有廉租房开发在融资渠道上存在金融制度不完善、商业化操作手段不足、财政政策不灵活等问题,新的融资工具可以在这些方面进行完善。
2007年,张财广在《我国房地产投资信托基金(REITs)运行模式研究》中提出中国可以同时采用封闭式的公司制REITs及封闭式或适度开放式的信托制REITs两种模式
2008年,雷惠和于罗华、申悦和石建华分别提出了将REITs融资运用到廉租房的建设中的设想,但是由于国内当时还没有发展REITs,所以缺乏相应的研究数据和实证分析方面的研究成果,对REITs的研究也仅仅停留在定性分析阶段,只从REITs起源、概念、运作模式、立法研究和国外发展现状等方面进行了研究介绍。总的来说,REITs的实践运作研究仍然未形成体系,对房地产投资信托基金的探讨仍要继续,这些资料也我国继续研究发展REITs提供了有力的支持。
0.4 研究方法
本文按照论文的目标要求和研究方向,从研究内容的不同特点出发,选择不同的研究方法,结合宏观经济学、微观经济学等相关知识进行多角度研究,在此基础上探讨我国保障性住房REITs的模式设定并提出培育发展保障性住房REITs良好环境的政策建议。
0.4.1 文献研究法
    文献研究法是通过阅读有关研究文献获取资料,了解针对这个问题己经开展过的研究,并在此基础上提出新问题。本文将在收集大量文献研究的基础上深入理论研究,总结分析REITs的特点和模式,为保障性住房REITs在中国的发展与完善提供理论支撑。
0.4.2 比较分析法
比较分析其他国家的REITs模式与中国现有的REITs模式,对构建我国保障性住房REITs模式有着重要的借鉴作用。本文将比较分析收购改造住房REITs模式及新建公租房REITs模式,并结合我国的实际,对我国保障性住房REITs模式的构建做进一步探索。
0.4.3 图表分析法
本文将采用图表同文字结合的方式,通过图表更简明、形象的展现所要表达及说明的问题,通过图表分析的方式展现目前保障性住房REITs发展的状况,以及不同模式之间的比较,使问题一目了然,为进一步分析总结提供支持。
 
 
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